ÚzemnéPlány.sk

Autor

Doc. RNDr. Katarína Kyseľová, PhD. TU Košice

Zdroj

Vydavateľstvo Eurostav

Zobrazení

40957

Dátum vydania

05. 01. 2010

Kategórie článku

• Brownfieldy

Súvisiace články

• Brownfieldy nie sú časovanou bombou, ale investičnou príležitosťou
• Parky hýbu priemyslom
• Projektovanie a výstavba zariadení cestovného ruchu
• Premena vojenského brownfieldu Nový Klimentov
• Výmenníky SPOTS
• KONVERZIA PRIEMYSELNÉHO AREÁLU
• Investičný development vs. udržateľný urbanizmus v praxi
• Prehliadaný a nedocenený potenciál slovenských brownfields
• Bratislava a Košice – majáky ďalšieho developmentu brownfields
• Klasifikácia a hodnotenie možností regenerácie brownfieldov
• Brownfieldy v Ostrave

Hodnotenie článku

Článok sa mi páči / nepáči

38%

Celkový počet hlasov: 1615

PROJEKTY PRE BROWNFIELD A ICH MAPOVANIE

Brownfield je nehnuteľnosť v už urbanizovanom území, ktorá nie je efektívne využívaná, zanedbaná, prípadne kontaminovaná, efektívne ju možno využívať až po revitalizácii. Vzniká obvykle ako pozostatok priemyselnej, poľnohospodárskej, rezidenčnej či inej aktivity. Hlavnou príčinou vzniku býva reštrukturalizácia ekonomiky štátu aj jednotlivých regiónov.

Rovnako je jedným z dôsledkov radikálnych zmien sociálnoekonomickej štruktúry, charakterizuje presun pracovných síl z primárnej sféry (poľnohospodárstvo, lesníctvo) do sekundárnej (priemysel a stavebníctvo), v súčasnom období i do terciálnej sféry (obchod, doprava, služby, verejná správa) civilného života.

Brownfieldy často súvisia s útlmom množstva tradičných odvetví a rozvojom odvetví s inými nárokmi, predovšetkým s tzv. čistými technológiami. Úpadok a zánik mnohých firiem a spoločností zanechal za sebou opustené, často nevzhľadné a nebezpečné priestory. Typicky najväčším zdrojom brownfieldov vo svete je baníctvo, ďalej chemický, ropný a železiarsky a oceliarsky priemysel, lodenice, prístavné doky a smetiská.

Existujú však aj iné zdroje ako priemyselné, príkladom môžu byť aj opustené budovy hotelov ako dôsledok zmeny vývoja turizmu, jeho regulatív.

Znovuvyužívanie brownfieldov v Európe

Od konca 80. rokov 20. stor. kladie EÚ rastúcu pozornosť podpore rozvoja miest. Dokladom významnej, a v súčasnosti preferovanej, problematiky brownfieldov vo svete je množstvo programov, projektov a organizácií, ktoré sa nevyužívanými plochami a objektmi zaoberajú, ale aj množstvo finančných prostriedkov uvoľňovaných na revitalizáciu a s ňou spojenej aktivity každý rok z verejných rozpočtov aj formou grantov z nadácií, hlavne v USA a v štátoch EÚ.

Znovuvyužívanie obsadilo dôležité miesto v politickej agende rozvinutých krajín už v 70. rokoch 20. stor. Dnes je silno spojené aj s problematikou trvalo udržateľného rozvoja miest, obcí a regiónov. Posilňuje ho nielen efektívny rozvoj v intraviláne, ale znižuje aj tlak na zmenu využívania poľnohospodárskych pozemkov na priemyselné využitie v extraviláne sídiel.

Ich efektívne, hospodárne a udržateľné užívanie tiež priamo podporuje konkurencieschopnosť regionálnej a národnej ekonomiky.

No opätovné využívanie brownfieldov je často blokované nákladmi na odstránenie pozostatkov z predchádzajúceho využitia.

Z medzinárodných skúsenosti vyplýva, že ich najvýraznejším mínusom je nedostatok údajov popisujúcich rozsah a charakter znečistenia, škôd, a pod. Pritom práve takéto informácie sú základom pre tvorbu indikátorov o rozsahu nutnej rekonštrukcie. Vďaka vyhodnoteným údajom možno vytvoriť reálne a efektívne ciele pre regeneráciu ich území.

Nedostatok dostupných údajov, ktoré by popisovali rozsah takého územia, je charakteristický pre veľkú časť Európy (v Bulharsku, Grécku, Maďarsku a v SR žiadne údaje o tejto problematike nie sú). Vo Francúzsku neexistuje databáza na úrovni štátu, ale prieskumy sú zabezpečené mestami a regiónmi.

V Anglicku bola vytvorená takáto databáza „National Land Use Database – NLUD“, už v r. 1998 a priebežne je stále dopĺňaná. V Belgicku je vytvorená „Databáza neobsadených objektov“ a tiež „Databáza kontaminovaných a potenciálne kontaminovaných pozemkov“.

V ostatných krajinách, v ktorých sú údaje dostupné, zaberajú brownfieldy z celkovej rozlohy krajiny 0,25 až 0,5 %. Výnimku tvorí Francúzsko a Švédsko, ktoré vykazujú veľmi nízku hodnotu (0,04 % a 0,01 %) a tiež Poľsko a Rumunsko, kde zaberajú 2,5 % až 3,8 % z celkovej rozlohy krajiny.

Brownfieldy v Čechách a výsledky ich mapovania

Riešeniu problematiky brownfieldov sa Česká republika venuje už niekoľko rokov a patrí medzi priority celého štátu. Každoročne sa tu organizuje aj súťaž „Brownfield roku“, ktorej sa zúčastňujú úspešne dokončené projekty ich revitalizácie.

Podľa dokumentu „Národní strategie regenerace brownfields pro Českou republiku“ z roku 2004 je ich v ČR 8,5 až 11,7 tisíc typov s celkovou plochou až 38 000 ha. Údaj bol vypočítaný extrapoláciou hodnôt získaných mapovaním brownfieldov v Ústeckom kraji v r. 2003 – 2004. Nakoľko táto extrapolácia, na základe mapovania jedného kraja, bola značne nepresná a nemala dostatočnú výpovednú hodnotu, CzechInvest v spolupráci s krajskými úradmi ČR, vytvoril v 2005 – 2007 pomocou „Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields v ČR“ databázu 2 355 lokalít týchto brownfieldov. Tá je základom aj pre vytypovanie projektov, ktoré bude možné podporiť v rámci operačných programov, grantov a štrukturálnych fondov EÚ v programovacom období 2007 – 2013.

Z dosiahnutých výsledkov mapovania vyplýva, že najviac lokalít tohto typu (34,9 %), bolo v minulosti využívaných v poľnohospodárstve. Priemyselné brownfieldy tvoria tretinu celkového počtu (33,3 %), zvyšné vznikli ako dôsledok nevyužitých objektov občianskej vybavenosti (12,9 % – školy, zámky, kultúrne strediská a pod.), vojenských objektov (6,4 %), bývania (4,0 %) a objektov cestovného ruchu (0,9 %). Pri porovnávaní ich plôch podľa predchádzajúceho využitia bolo zistené, že najväčšiu plochu zaberajú priemyselné brownfieldy (42,8 %), plochy využívané v minulosti armádou (23,2 %) a poľnohospodárstvom (17,8 %).

Zaujímavosťou je, že polovica z nich (48,6 %) sa nachádza na území obcí do 2 tisíc obyvateľov a približne štvrtina (25,1 %) v obciach a mestách od 2 do 10 tisíc obyvateľov.

Z nich viac ako 70 % je prevažne v súkromnom vlastníctve. Mnohé z nich sú majetkom niekoľkých vlastníkov, časté sú i zmiešané vlastnícke vzťahy jedného brownfieldu verejnými a súkromnými subjektmi, niektoré sú aj vo vlastníctve cirkví. Z dosiahnutých výsledkov zároveň vyplýva, že až v 52,4 % na zmapovaných brownfieldov sa nepredpokladá žiadna ekologická záťaž (tá bola identifikovaná iba na 7,5 % z nich), v ďalších 38 % mapovaných sa predpokladá istá ekologická záťaž.

Čo sa týka ich budúceho využitia, v 20,8 % prípadoch sa javí ako najvhodnejší spôsob zmiešaná priemyselná funkcia (ľahký priemysel, služby) nasledovaná zmiešanou mestskou funkciou (20,7 % – bývanie, služby, teda pre pôvodne monofunkčné brownfieldy sa teda predpokladá polyfunkčné využitie). V 16,5 % prípadov sa ako najvhodnejší spôsob ich budúceho využitia javí čisto priemyselné využitie, v 12,4 % sa predpokladá využitie pre občiansku vybavenosť. Pri ich budúcom využívaní sa neuvažuje s využitím pre armádne účely. Z vyššie spomenutej štúdie môžme získať veľké množstvo zaujímavých údajov.

Dosiahnuté výsledky sú významným podkladom pre spracovanie „Národnej stratégie regenerácie brownfields v ČR“. Možnými výstupmi v ďalšom kroku bude napr. porovnávanie brownfieldov medzi krajmi, súvislosť medzi výškou nákladov na revitalizáciu a pod.

Na základe doterajších skúseností nedostatkom tejto štúdie je, že v prvom kroku mapovania neboli zistení ich konkrétni vlastníci ani ich súhlasy s uverejnením v databáze. Na základe tejto skutočnosti nemôže byť preto táto databáza kompletne zverejnená.

Brownfieldy na Slovensku

Na Slovensku je veľké množstvo brownfieldov, ktoré v dôsledku nedostatku finančných prostriedkov a programov na podporu revitalizácií chátrajú a mnohé z nich zároveň znamenajú veľké riziká v podobe ekologických záťaží. Pri ich obnove často chýbajú presné údaje o miere znečistenia pozemku a preto sa nedá presne určiť ani výška potenciálnych pokút za znečistenie ŽP a výška iných možných záväzkov. Investícia do nich je preto spojená s neobyčajne vysokými rizikami. Tie možno kvalitatívne určiť, ale nedajú sa presne finančne vyčísliť.

Investori bez presného vyčíslenia vstupných nákladov a rizikových faktorov nevedia posúdiť reálnu výnosnosť investície, a preto sa obávajú využívať hnedé plochy a uprednostňujú výstavbu na ,,zelenej lúke“.

Opätovné využitie brownfieldov sa v súčasnosti na Slovensku obmedzuje iba na tie lokality, v ktorých je ich hodnota, po odčítaní všetkých nákladov spojených s projektom (napr. za obnovenie poškodeného ŽP) a po odčítaní primeraného zisku úmernému k riziku, ktoré na seba berie investor, stále pozitívna. Sú to predovšetkým lokality, ktoré sú z pohľadu realitného trhu atraktívne svojou výhodnou polohou v rámci sídelného útvaru, ľahkou dostupnosťou z nadradeného komunikačného systému, alebo sa nachádzajú v atraktívnom prírodnom prostredí blízko významných miest.

Obnova týchto území prebieha voľne bez regulácie na princípe trhu. Naopak brownfieldy, ktoré sa nachádzajú v regiónoch, ktoré sú negatívne poznačené ekonomickospoločenskými zmenami, zostávajú naďalej nevyužitými a opustenými. Ich fyzický stav nie je kontrolovaný a problémy spojené so znečistením územia sú „objavené” zvyčajne po výskyte vážnych primárnych, ale často až sekundárnych vplyvov na ŽP.

Ak sa brownfieldy nebudú využívať, každý na tom stráca, znižuje sa hodnota susedných pozemkov, (ktorým navyše hrozí rozšírenie kontaminácie), existujúca dopravná a technická infraštruktúra je nedostatočne využitá (čo predražuje jeho prevádzku) a noví investori uprednostňujú zelené lúky.

Majitelia takýchto parciel a budov sú zaťažení mnohými problémami, od právnych dôsledkov vyplývajúcich z environmentálneho stavu nehnuteľnosti, až po nízke výnosy z majetku. Riešenie problematiky v prvom rade vyžaduje dostatočnú verejnú propagáciu (verejnosť musí byť dostatočne oboznámená čo brownfieldy znamenajú), následne musí byť zostavená databáza ako výsledok dôkladného mapovania všetkých typov brownfieldov z celého Slovenska (ich mapovanie je nutné kvôli porovnaniu a vyhodnocovaniu realizovať jednotne a centrálne). Databáza bude poskytovať všetky dostupné informácie o tých existujúcich na to, aby mohli byť revitalizované a znovu využívané.

Priebeh mapovania na Slovensku

Pracovníci SARIO začali s mapovaním brownfieldov začiatkom r. 2008 cez rozposlané dotazníky jednotlivým mestám a obciam. Tie slúžia k získavaniu základných informácii a údajov o brownfieldoch, ale aj o konkrétnej obci, resp. meste, kde sa nachádza. Následná analýza evidovaných údajov umožní reálne posúdiť možnosti obce (mesta), identifikovať priority udržateľného rozvoja, navrhnúť adekvátne riešenia ich revitalizácie a znovuvyužitia a následne implementovať zistené možnosti do územného plánovania obce (mesta).

Zisťované údaje sú zamerané predovšetkým na: jeho súčasný stav a predchádzajúce využívanie, kvalitatívne vyhodnocovanie postihnutej lokality a dostupné informácie o jeho enviromentálnom zaťažení.

V Banskobystrickom kraji bolo zaslaných 513 dotazníkov, pričom vyplnených a vrátených bolo iba 63. Príkladne v tomto prípade pristupovali k riešeniu mestá Revúca a Lučenec, ale i obce v okrese Veľký Krtíš a Rimavská Sobota, Detva a Hriňová. V Trenčianskom kraji bolo prostredníctvom dotazníkov oslovených 275 zástupcov miest a obcí, vyplnený dotazník zaslalo len 21 obcí. Ochotu spolupracovať na projekte prejavili viacerí zástupcovia miest a obcí, najmä z Dubnice nad Váhom, Partizánskeho, Myjavy, Ilavy, Bojníc atď.

Výrazné kladné odozvy pri mapovaní v Žilinskom kraji prišli jednoznačne z oblasti Liptova, nemožno však podceniť ani iniciatívu Oravy či Kysúc. Mapovanie v Prešovskom kraji začalo podobne ako v iných krajoch – zasielaním vyše 600 dotazníkov pre mestá a obce, vrátených bolo iba 63 z toho, ale v 1/3 boli vyplnené len údaje o jednotlivej obci. Asi 10 % obcí buď písomne alebo mailom poslalo informáciu, že v danej obci sa brownfield nenachádza.

V Bratislavskom kraji bolo oslovených 90 obcí a v Trnavskom 236 obcí. Na výzvu zareagovalo 130 obcí, pričom 114 obcí odpovedalo: „V obci nie je žiadny brownfield“. Ďalších 16 obcí zaslalo vyplnené dotazníky pre 27 brownfieldov. Najväčšia odozva bola z okresov Senica a Skalica, pričom najmä toto mesto bolo pri mapovaní veľmi ústretové. Podobný prístup malo aj mesto Veľký Meder.

V Nitrianskom kraji bolo zaslaných 354 dotazníkov, vyplnených a vrátených prišlo iba 43. Najaktívnejšie boli obce v okrese Nitra (Nitrianske Hrnčiarovce, Štefanovičová, Čifáre, Paňa, Šurianky, Cabaj-Čápor, Jelšovce, Telince, Jelenec, D. Lefantovce) a obce v okrese Šaľa.

V Košickom kraji bolo oslovených 460 miest a obcí, na výzvu reagovalo iba 55. Veľmi aktívne sa v tomto kraji zapojili obce Nálepkovo, Pavlovce n/Uhom, Háj, Sírnik, Staré, Brzotín a Nový Salaš. Na základe vyplnených dotazníkov regionálni zástupcovia SARIO osobne navštívili zaevidované brownfieldy, uskutočnili recalling, k objektom doplnili fotodokumentáciu, v daných obciach zisťovali ich aktuálny stav a od jednotlivých predstaviteľov miest a obcí odozvu záujmu o spoluprácu na danom projekte.

Tí boli následne informovaní o projekte mapovania brownfieldov, skúsenostiach z Čiech, ako aj o úspechoch, ktoré tam v danom projekte dosiahli v rámci mapovania. Práve skúsenosti z Čiech sú pre nás veľkým vzorom a veľkou výzvou. Pri rokovaniach so zástupcami miest a obcí, či podnikateľov, ktorí vlastnia brownfieldy, sa regionálni zástupcovia často stretávajú s nevôľou vypĺňať dotazník, ako i s celkovou nedôverou pre projekt, ktorá pramení z nedostatku informácií. Táto skutočnosť značne predlžuje celkové mapovanie brownfieldov na Slovensku, a tým aj odďaľuje možnosti čerpania finančných prostriedkov na revitalizáciu z fondov EÚ.

Hlavné ciele mapovania a databázy

Evidencia brownfieldov by mala splniť nasledujúce ciele:

1) získanie konkrétnych údajov pre analýzu na regionálnej a obecnej úrovni, 2) prípravu investičných aktivít hlavne využitím brownfieldov,
3) získanie indexov porovnateľnosti situácií rôznych koncepcií,
4) nasmerovanie vhodných opatrení do podpory revitalizácie a znovuvyužitia brownfieldov.
5) zobrazenie problematiky brownfieldov v podkladoch územného plánovania,
6) zlepšenie ekonomiky využitia zastaveného územia.

Databáza brownfieldov bude pomoc ným nástrojom miestnych politík na regionálnej a nadregionálnej úrovni, bude slúžiť k realizácii vyššie uvedených cieľov inventarizácie na jednotnej a porovnateľnej úrovni.

Vyhodnotením analyzovaných údajov bude možné identifikovať rozsah a druh nutnej revitalizácie, stanoviť priority a ciele v procese revitalizácie a znovuvyužívania brownfieldov a teda zhotoviť stratégiu, pretože nie všetky obce a mestá majú v procese ich revitalizácie rovnakú pozíciu.

Je veľmi veľký rozdiel v možnostiach, príležitostiach a prístupoch k riešeniu tejto zložitej problematiky (inú pozíciu majú rozrastajúce sa mestské centrá s výhodnou umiestnenou na infraštruktúre, inú majú menšie obce mimo strategickej lokality postihnutej úbytkom obyvateľstva a vysokou nezamestnanosťou). To však neznamená, že znevýhodnené obce, či mestá by mali latentne pristupovať k riešeniu ich problematiky. Mali by sa oveľa viac angažovať v propagácii, revitalizácii, znovuvyužití, alebo v oblasti eliminácie negatívnych dopadov na ne.

Brownfieldy a hospodárska politika SR

Jednu z priorít hospodárskej politiky SR – prípravu investičných aktivít, najmä využitím brownfieldov, si v nasledujúcom období stanovilo Ministerstvo hospodárstva SR. Pozornosť by tak mala byť venovaná odstráneniu starých environmentálnych záťaží a revitalizácii neefektívne a nedostatočne využívaných objektov.

Ako vyplýva zo skúseností iných krajín, brownfieldy nie sú iba problémom, ale zároveň aj príležitosťou a jednou z foriem skrytých rezerv ekonomiky s nemalým potenciálom. Obnova, resp. ich prestavba, je málokedy ľahká alebo bezriziková, ale jej realizácia je nevyhnutná. Ich využitie zároveň môže prispieť k vytvoreniu nových pracovných miest, posilňovaniu miestnej ekonomiky, a tiež k zvýšeniu úrovne daňových príjmov miestnej samosprávy.

Obnova opustených nehnuteľností často prináša aj zlepšenie úrovne verejnej bezpečnosti, dopravnej dostupnosti územia i príchod nových podnikateľských aktivít, ktoré zlepšia poskytované služby v regióne.

Na základe výsledkov a informácií z vytvorenej databázy brownfieldov od agentúry SARIO i zo skúseností zahraničných agentúr a organizácií s realizovanými projektmi bude potrebné vypracovať „Národnú stratégiu revitalizácie brownfieldov“, ktorej hlavné ciele by mali byť zamerané na:

1) zníženie počtu brownfieldov a záberu poľnohospodárskej pôdy pre stavby na „zelených lúkach“,
2) stanovenie priorít procesu regenerácie brownfieldov,
3) socioekonomický rozvoj regiónov,
4) zlepšenie ŽP odstraňovaním starých ekologických záťaží,
5) stabilizovanie potrebných zdrojov, vytvorenie finančného rámca,
6) vytvorenie funkčnej komunikačnej platformy pre zaistenie regenerácie brownfieldov,
7) postupné znižovanie regionálnych disparit,
8) príliv priamych zahraničných investícií, 9) návrh opatrení, ktoré by zabraňovali vzniku nových brownfieldov.