ÚzemnéPlány.sk

Autor

doc. PhDr. Dagmar Petríková, PhD.

Autor fotografií

archív autorky

Zdroj

Urbanita

Zobrazení

17247

Dátum vydania

08. 12. 2011

Kategórie článku

• Architektúra
• Urbanizmus a územné plánovanie
• Regionálny rozvoj a investície
• Brownfieldy

Súvisiace články

• Brownfieldy nie sú časovanou bombou, ale investičnou príležitosťou
• PROJEKTY PRE BROWNFIELD A ICH MAPOVANIE
• Urbanita 3/2011
• Brownfieldy – aktuálny problém priestorového rozvoja
• Environmentálne záťaže pomôže vyriešiť nový zákon
• Kultúrne dimenzie brownfieldov
• Brownfieldy vo vidieckej krajine
• Príklady revitalizácie postihnutých urbánnych území

Hodnotenie článku

Článok sa mi páči / nepáči

48%

Celkový počet hlasov: 794

Klasifikácia a hodnotenie možností regenerácie brownfieldov

Opätovné využitie brownfieldov sa v súčasnosti na Slovensku obmedzuje iba na tie lokality, ktorých hodnota je po odčítaní všetkých nákladov spojených s projektom (aj napr. za obnovenie poškodeného životného prostredia) a po odčítaní primeraného zisku úmernému k riziku, ktoré na seba berie investor, stále pozitívna. Sú to predovšetkým lokality z hľadiska realitného trhu atraktívne svojou výhodnou polohou v rámci sídelného útvaru, ľahkou dostupnosťou z nadradeného komunikačného systému, dostupnou technickou infraštruktúrou alebo atraktívnym prírodným prostredím v blízkosti významných miest.

Ak brownfield charakterizujeme ako nedostatočne využívané územie, indikuje to, že územie, zariadenie či štruktúry nachádzajúce sa na ňom môžu byť ešte čiastočne využívané, pričom nemusí ísť o využívanie blízke pôvodnému – často sa napr. pôvodne priemyselná plocha využíva teraz ako sklad, parkovisko a pod. Brownfieldy môžu mať rôznu podobu – nejde len o priemyselné areály alebo výrobné haly, ale aj o mnohé iné opustené územia či objekty. Možno ich klasifikovať z rôznych hľadísk, napr. podľa pôvodného využitia, rozlohy, miery kontaminácie, pravdepodobnosti ich využitia, finančnej náročnosti ich revitalizácie, ekonomickej atraktívnosti, ale aj z hľadiska lokalizácie v priestore, a to ako:

• otvorené areály po poľnohospodárskej výrobe alebo aj po ťažbe v povrchových alebo hĺbkových baniach,

• uzavreté a polouzavreté areály po priemyselnej výrobe, armáde, dopravnej a technickej infraštruktúre, po skládkach odpadu, bytovej a občianskej vybavenosti.

Z hľadiska pôvodného využitia možno brownfieldy členiť na tie, ktoré zostali:

• po poľnohospodárskej výrobe – najčastejšie nevyužívané areály poľnohospodárskych podnikov a JRD; dá sa tu očakávať znečistenie organického pôvodu a z poľnohospodárskych strojov a mechaniky;

• po ťažbe v povrchových alebo hĺbkových baniach – neraz nesmierne rozsiahle areály; ich špecifikum spočíva v miliónoch kubických metroch premiestnenej zeminy, ktorá predtým prekrývala vrstvu hľadaného materiálu; po vyťažení nedostaneme teda len zdevastovaný priestor po samotnej ťažbe, ale aj násypy; hĺbkové bane opticky nekazia krajinu v takej očividnej miere, no aj tak sú záťažou životného prostredia;

• po priemyselnej výrobe – areály bývalých tovární rozličného priestorového rozsahu, kde sa zastavila výroba a kde väčšinou zostali staré environmentálne záťaže; na druhej strane môžu predstavovať hodnotné štruktúry, ktoré sa dajú prestavať na atraktívne netradičné administratívne či bytové priestory, zábavné parky, športovo-rekreačné priestory alebo nákupné a kultúrno-spoločenské centrá;

• po armáde – zmenou vojenských doktrín štátu, odchodom vojsk a redukciou armád sa objavilo veľké množstvo pôvodne vojenských objektov, zariadení a pozemkov, ktoré stratili svoje využitie, ako napr. mestské kasárne, kryty a sklady civilnej obrany, vojenské areály a cvičiská;

• po dopravnej a technickej infraštruktúre– technologické a organizačné zmeny v dopravnej a technickej infraštruktúre a jej väzby na ostatné funkcie sídiel zasiahli prevádzkové aj pomocné zariadenia dopravy (predimenzované nákladné stanice, vlečky, prekladiská a depá, lodenice a prístavy); rovnako však aj iné infraštrukturálne objekty, ako sú ČOV, úpravovne vody, výmenníky a trafostanice;

• po skládkach odpadu – skládky sa po naplnení kapacity v ideálnom prípade rekultivujú na povrchu tak, aby sa začlenili späť do krajiny a obmedzilo sa jej zaťaženie; mnoho starých skládok zrekultivovaných nie je, ohrozujú životné prostredie unikajúcimi kontaminovanými látkami;

• po bytovej a občianskej vybavenosti– nevyužívané domy, bloky, štvrte a časti sídiel, opustené domy, chalupy na vidieku, zatvorená alebo čiastočne využitá občianska vybavenosť (obchody, drobné prevádzky, opravovne, zdravotné strediská, školské areály);

• iné – zo širšieho hľadiska sa k brownfieldom radia aj územia opustených rozostavaných objektov, ktoré sa zatiaľ z rôznych dôvodov nedokončili, sú dlhodobo nevyužívané, pôsobia na okolie negatívne a môžu byť aj nebezpečné. Šírku a rôznorodosť problematiky brownfieldov dokumentuje aj definícia, ktorá vznikla v rámci projektu Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network – CABERNET, v ktorom sieť európskych expertov riešila problematiku regenerácie brownfieldov v širokom zábere prierezových problémov. Podľa tejto definície sú brownfieldami plochy a objekty, ktoré:

• sú dotknuté predchádzajúcou funkciou a užívaním okolitých pozemkov,

• sú opustené alebo nedostatočne využívané,

• majú skutočné alebo vnímané problémy s kontamináciou, • nachádzajú sa hlavne v rozvinutých oblastiach sídiel,

• vyžadujú intervenciu, aby sa mohli opäť prospešne využívať.

Vo svete sa problematika brownfieldov a ich návrat k zmysluplnému využitiu dostáva v posledných desaťročiach čoraz viac do popredia. Jednou z hlavných hnacích síl regenerácie brownfieldov je popri zvyšujúcom sa environmentálnom povedomí ekonomická realizovateľnosť a atraktívnosť regenerácie.

Ekonomické podmienky môžu byť ovplyvnené:

• nepriamymi a priamymi nákladmi na regeneráciu,

• predvídanými výnosmi/návratom z objektu,

• typom financovania a s tým spojenými finančnými rizikami,

• výškou národných a miestnych daní a vnímaným rizikom ich fluktuácie,

• dohodami o rozvoji medzi vlastníkom pozemku a/alebo samosprávou a stavebným investorom.

Koncepčný model A-B-C-D vychádzajúci z projektu CABERNET identifikuje štyri typy brownfieldových lokalít podľa ich ekonomickej situácie (napr. podľa nákladov potrebných na regeneráciu či podľa hodnoty pozemku). Lokality sú rozdelené do štyroch kategórií:

• kategória A – rozvojové projekty týchto lokalít a objekty sú vysoko ekonomicky realizovateľné a najčastejšie ich realizuje súkromný sektor;

• kategória B – projekty v týchto lokalitách a objektoch sú na hranici dosiahnutia zisku; sú často financované na báze verejno-súkromného partnerstva alebo spolupráce;

• kategória C-D – revitalizácia týchto lokalít a objektov nie je zisková; závisí najmä od projektov verejného sektora alebo samosprávy s nižšou ekonomickou realizovateľnosťou; na stimulovanie revitalizácie treba verejné financovanie alebo špecifické legislatívne nástroje, napr. daňové stimuly.

Model A-B-C-D vyzdvihuje hnacie motívy regenerácie brownfieldov. Môžu ho využiť inštitúcie, ktoré sú zodpovedné za rozvoj regiónu a investovanie v regióne, pričom im umožní určiť vhodné stratégie pre rôzne typy brownfieldov. Pomocou neho môžu identifikovať typ objektu a zvážiť faktory, ktoré ovplyvňujú zaradenie do kategórie A – D. Verejné aj súkromné organizácie môžu pomocou modelu preskúmať intervenčné možnosti a regeneračné stratégie. Využitie tohto koncepčného prístupu na preskúmanie faktorov, ktoré ovplyvňujú zmenu kategórie objektu, napr. z kategórie B do kategórie A, môže viesť k rozvoju stratégií špecifických pre konkrétny prípad, čo vedie k úspešnému postupu. Niektoré samosprávne orgány v súčasnosti už využívajú tieto kategórie na preskúmanie lokálnych stratégií revitalizácie brownfieldov a na vytvorenie neformálnej evidencie brownfieldov v regióne.

Príkladom regenerácie brownfieldov, ktoré možno zaradiť do kategórie A, sú v súčasnosti takmer všetky územia bývalých tovární v tangenciálnej polohe k centru mesta Bratislavy (bývalé továrne Apollo, Kablo, Milex, Závody MDŽ– cvernovka), kde prebehla výstavba polyfunkčných súborov Eurovea, Rozadol, Jégého alej a ďalšie.

V kategórii B sa projekty revitalizácie brownfieldov väčšinou realizujú formou verejno-súkromného partnerstva, u nás však zatiaľ v minimálnej miere. Je to podmienené nielen malou ekonomickou silou väčšiny obcí, ale aj nízkou vzájomnou dôverou verejného a privátneho sektora. V zahraničí je táto forma veľmi rozšírená, pretože umožňuje na jednej strane efektívnu revitalizáciu brownfieldov, ktoré zaťažujú prostredie miest a obcí, a zároveň zabezpečenie verejných funkcií, na druhej strane efektívne investovanie súkromného kapitálu so zabezpečenou návratnosťou investície. Dobrým príkladom takéhoto partnerstva je regenerácia plynojemov Gazometre vo Viedni.

V kategórii C a D sú projekty, ktoré väčšinou realizuje miestna samospráva z verejných finančných zdrojov. Ide o projekty sanácie územia a jeho kultivácie ako medzistupeň k etape jeho ďalšieho využitia. Príkladom môžu byť projekty transformácie areálov bývalých banských zariadení v regióne Hornej Nitry či v modrokamenskom banskom revíre alebo sanácie území po povodniach.

Popri ekonomických a environmentálnych aspektoch hrajú dôležitú úlohu pri úspešnosti projektov revitalizácie brownfieldových území aj sociálne a kultúrne aspekty. Závažným problémom revitalizácie brownfieldov je otázka udržania miestneho kultúrneho dedičstva a pamäti miesta. Je to spoločná skúsenosť v Európe, napríklad pri obnove rozvoja priemyselných lokalít, ako sú bane, doky a ostatné oblasti s ťažkým priemyslom, ktoré pristupujú k regenerácii týchto lokalít tak, aby zanechali stopy histórie v urbánnom aj rurálnom prostredí, a využívajú zachované artefakty v spojení s modernými projektmi regenerácie. Vidíme to na početných príkladoch z Rakúska (Gazometre a starý bitúnok vo Viedni), z Anglicka (rekonštrukcia elektrárne Bankside Power Station na galériu Tate Modern v Londýne), zo Španielska (rekonštrukcia tepelnej elektrárne na administratívne centrum elektrárenskej spoločnosti Endesa v Barcelone), ktoré predstavujú veľmi úspešné projekty z hľadiska zvýšenia imidžu lokality pre obyvateľov a turistov, aj z hľadiska nových funkcií územia v priestore mesta a jeho rozvoja.

Tento príspevok vznikol vďaka podpore v rámci OP Výskum a vývoj pre projekt Centra excelentnosti: Centrum pre rozvoj sídelnej infraštruktúry znalostnej ekonomiky SPECTRA (ITMS 26240120002), spolufinancovaný zo zdrojov Európskeho fondu regionálneho rozvoja.

Doc. PhDr. Dagmar Petríková, PhD., je vedúca oddelenia priestorového plánovania v Ústave manažmentu STU v Bratislave. Dlhodobo sa venuje sociológii v urbanizme.

Literatúra

[1] FINKA, M., 2010. Brownfield Redevelopment Planning – Territorial Conditions. In. Brownfield Handbook. Cross-disciplinary educational tool focused on the issue of brownfield regeneration. VŠB-TU Ostrava. s. 165. ISBN 978–80–248–2086–6.

[2] JACKSON, J., B. a kol., 2005. Brownfields snadno a lehce: příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí. IURS, o. s., 2005, s. 78.

[3] www.cabernet.org.uk (2011–07–15)