ÚzemnéPlány.sk

Autor

doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.

Spoluautori

prof. Ing. Koloman Ivanička, PhD.

Autor fotografií

archív redakcie

Zdroj

Vydavateľstvo EuroStav, s.r.o.

Zobrazení

23270

Dátum vydania

22. 03. 2011

Kategórie článku

• Urbanizmus a územné plánovanie
• Regionálny rozvoj a investície

Súvisiace články

• Ako riešiť „priľahlé pozemky“ bytového domu?
• Súčasné trendy v navrhovaní obytných štruktúr

Hodnotenie článku

Článok sa mi páči / nepáči

40%

Celkový počet hlasov: 1163

Pozitíva a negatíva bytovej výstavby v uplynulom desaťročí

Vzhľadom k tomu, že byt má dlhodobú životnosť, je veľmi náročné ho prispôsobiť k meniacim sa potrebám domácností. Získanie vhodného bývania je komplikované aj z dôvodu, že prípadné sťahovanie je spojené s vysokými transakčnými nákladmi, čo znižuje v mnohých prípadoch ochotu domácností hľadať si vhodné bývanie.

Financovanie bývania

Reformy v oblasti bytovej politiky uskutočnené v uplynulých rokoch umožnili zaviesť viaceré nové formy financovania bývania a čiastočne zvýšiť prístupnosť bývania pre obyvateľstvo. Prílev priamych zahraničných investícií a vstup zahraničných investorov na slovenský finančný trh mal pozitívny vplyv na vývoj nových finančných nástrojov v oblasti investičného úverovania právnických osôb a na vývoj nových produktov v retailovej oblasti. Prioritným financovaním komerčných bánk sa stali investičné úvery orientované predovšetkým do bytovej výstavby. Medzi nové formy financovania bytovej výstavby posledných rokov nesporne patria: projektové financovanie a investičné úvery právnických osôb v kombinácii s hypotekárnymi úvermi pre fyzické osoby. V rámci súkromných zdrojov najväčšiu kategóriu však tvoria hypotekárne úvery a úvery na bývanie zabezpečené nehnuteľnosťou, ktoré patria vo svete k najčastejšie využívaným úverom na nákup alebo výstavbu bytu resp. rodinného domu, jeho údržbu resp. modernizáciu, splatenie už poskytnutého úveru použitého na nehnuteľnosť a pod.

Developerske spoločnosti mali významnú podporu v úverovom financovaní od slovenských bánk, ktoré im poskytovali úverové zdroje, primárne na výstavbu rezidenčných nehnuteľností na predaj do vlastníctva. Občanom poskytovali finančné inštitúcie úvery až do 120 % hodnoty ich kupovanej nehnuteľnosti, v niektorých prípadoch aj bez dokladovania príjmu, čo sa dá považovať za hazard zo strany bankových inštitúcií. Dostupnosť finančných prostriedkov a najmä vysoký dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach spôsobili v posledných rokoch tiež závratné zvýšenie ceny tejto komodity a ich nedostatok vyvolal obrovský boom vo výstavbe bytov do vlastníctva predovšetkým v Bratislave a na Západnom Slovensku. Cenu nehnuteľností určených na bývanie v rokoch 2004 – 2008 taktiež zásadne ovplyvňovali aj ukazovatele úzko späté s vývojom HDP t. j. výkonnosťou slovenskej ekonomiky, ktorú najvýraznejšie s najväčším podielom ovplyvňuje automobilová výroba.

Dopady finančnej krízy na slovenský trh s bytmi

Finančná kríza mala postupný rolovací efekt na takmer všetky oblasti svetového hospodárstva a výrazne zasiahla aj bytový trh na Slovensku. Rok 2008 môžeme označiť za prelomový, nakoľko priniesol na realitný trh nepredvídateľné udalosti. Od mája do decembra 2008 nastal prudký pokles dopytu po nehnuteľnostiach, pričom bol zaznamenaný aj mierny pokles cien starších nehnuteľností. Dôsledkom globálnej krízy sa developerom, ako aj občanom skomplikovala dostupnosť úverových zdrojov od bánk. Zvýšenie obozretnosti bánk, spôsobilo, že v roku 2008 v porovnaní s rokom 2007 poskytli slovenské finančné ústavy iba šestinu úverov na bývanie. V januári 2009 pokračoval pokles v poskytovaní týchto úverov. K obozretnosti a analýze rizík nepristúpili len banky, ale aj klienti, ktorých pohľad na dlhodobé zadlženie sa je oveľa opatrnejší. Na druhej strane je treba zdôrazniť, že práve v roku 2008 bolo historicky najviac začatých bytov – 28 321, čo je možné vidieť z grafu 3.

Aj napriek nepriaznivej situácii na trhu nehnuteľností a obozretnej politike bánk je možno konštatovať, že úvery na bývanie v roku 2010 rástli. Okrem nižších cien nehnuteľností, dôvodom rastúceho objemu nových úverov boli aj nižšie úrokové sadzby, ktoré sa v septembri 2010 dostali na svoje historické minimum. Úvery na bývanie bolo možné dostať s úrokovou sadzbou nižšou ako 4 % p. a. (graf 1).

Vývoj úverov na bývanie v roku 2010 je uvedený v grafe 2, v ktorom sú údaje členené na účelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou (úvery na nehnuteľnosti a v rámci nich hypotekárne úvery, iné úvery na nehnuteľnosti a úvery stavebného sporenia) a bezúčelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou (veľká časť z týchto úverov je poskytnutá za účelom kúpy nehnuteľnosti). Treba poznamenať, že banky kvôli jednoduchosti uzatvárajú namiesto skutočných hypotekárnych úverov radšej účelové spotrebné úvery na bývanie, ktoré na rozdiel od hypoték sú pre banky legislatívne jednoduchšie. Z „Informácie o bytovej výstavbe v Slovenskej republike za rok 2009“ vyplýva, že v roku 2009 sa začala výstavba 20 325 bytov, na ktoré boli vydané stavebné povolenia a na základe vydaných kolaudačných rozhodnutí sa dokončilo 18 834 bytov. Počet dokončených bytov v roku 2009 predstavuje historicky najvyššiu hodnotu od roku 1991 a v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 9,6 %. Rok 2009 bol zaujímavým rokom aj v počte začatých bytov, nakoľko tento rok predstavuje aj tretiu najvyššiu hodnotu od roku 1991 – graf 3.

Zaujímavým indexom, ktorý charakterizuje bytovú výstavbu v Slovenskej republike, je intenzita bytovej výstavby, ktorá vyjadruje počet dokončených bytov na 1 000 obyvateľov. Jej hodnota v roku 2009 predstavuje 3,47, čo možno považovať za historicky najvyššiu hodnotu od roku 1993. Na druhej strane však stále zaostávame za väčšinou krajín Európskej únie – graf 4. Z analýzy veľkostnej štruktúry bytov za posledné roky vyplýva, že najviac sa stavali trojizbové byty v porovnaní s ostatnými (graf 5), pričom priemerná podlahová plocha nového bytu v roku 2009 bola 116,2 m2 a priemerná obytná plocha bytu je 70,2 m2. Z údajov v grafe je možno vidieť pokles, aj keď nepatrný, dokončených malometrážnych bytov v roku 2009. Je treba povedať, že prevládajúci dopyt na trhu bytov je práve po menších bytoch. Byty, ktoré sa v súčasnosti stavajú, sú síce na vyššej kvalitatívnej úrovni, ale zároveň nie sú dostupné pre široké vrstvy obyvateľstva a najmä nie pre mladé rodiny.

Chýbajú malometrážne byty

V súčasnosti ešte stále chýbajú malometrážne tzv. štartovacie byty pre mladých ľudí – či ide o mladú rodinu, alebo o samostatne žijúceho jednotlivca. Je nevyhnutnosťou, aby boli vytvorené optimálne podmienky na podporu výstavby nájomných bytov viacerých kategórií, obnovu a revitalizáciu existujúceho bytového fondu, čím by sa zefektívnila jeho prevádzka (znížením nákladov a zvýšením štandardu bývania). Ceny nových dokončených bytov sa radikálne nemenia a možno do budúcnosti očakávať skôr ich zníženú ponuku ako pokles ceny. Trh po luxusných nehnuteľnostiach sa takmer nasýtil, ale zabudlo sa pritom na alarmujúci nedostatok bytov pre stredne príjmovú vrstvu obyvateľov a pre mladé rodiny. Príčin je viacero, no jedna z nich spočíva v neexistencii ekonomických nástrojov, ktoré by viedli k záujmu developerskych spoločností aj o takýto druh výstavby. Na Slovensku stále dominujú byty v osobnom vlastníctve.

Malý podiel tvoria aj obecné nájomné byty, tie sa však riadia prísnymi podmienkami štátu na ich prideľovanie. Bytovému trhu nepomohla ani rozsiahla privatizácia bytového fondu. Celkovo sa medzi rokmi 1992 až 2006 podľa OECD na Slovensku sprivatizovalo približne 340 tisíc obecných a 270 tisíc družstevných bytov.

Inšpirujeme sa príkladom z Rakúska?

Filozofia poskytovania dotácií a výhodných úverov v Rakúsku súvisí predovšetkým so znižovaním energetickej spotreby v oblasti bývania. Dôvodom, prečo môže byť Rakúsko príkladom, je množstvo štátnych dotácií ako aj výhodný úver s veľmi nízkym úrokom. Wohnbauförderung – dotáciu na bývanie možno získať s dobou splatnosti aj viac ako 30 rokov s úrokovou sadzbou vo výške cca 0,5 % p. a. V prípade, že vlastník sa rozhodne predať nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená uvedenou hypotékou, cena je znížená o nesplatenú časť úveru a v jeho splácaní tak pokračuje nový majiteľ. Zásadným kritériom, podľa ktorého je udeľovaná štátna podpora na bývanie je „čím nižšia spotreba, tým viac peňazí“.

V prípade výstavby rodinného domu s možnosťou štátnej dotácie je potrebné zohľadniť množstvo kritérií, ktorých splnenie je potvrdené v energetickom preukaze stavby – Energieausweis („energetický preukaz“), kde sú všetky technické informácie o dome a zároveň informácie o jeho celkovej energetickej náročnosti. Všeobecne platí, že štátnu podporu získavajú domy, ktoré svojím vybavením šetria životné prostredie a energetické zdroje. Ide o stavby, ktoré zodpovedajú minimálne štandardom nízkoenergetických domov.