ÚzemnéPlány.sk

Autor

Ing. arch. Peter Stec, CSc.

Zdroj

Konferencia Regulačné nástroje v ČR a SR

Počet zobrazení

20003

Kategórie

Súvisiace články

• Podnikateľ a staviteľ si bude môcť vybrať územný plán
• Pozemok na dom alebo Recept na dobré miesto
• Investičný development vs. udržateľný urbanizmus v praxi
• Energetický pasívny dom, Adelzhausen

Projektová príprava územia pre výstavbu rodinných domov

Stavebný zákon – základný regulačný nástroj:

Jedným zo základných regulačných nástrojov je Stavebný zákon (Zákon č. 50/1976 Zb.). Nový Stavebný zákon bude platiť od 1.júla roku 2010. Stavebný proces si z času načas vyžiada atypický postup, preto Stavebný zákon aj naďalej počíta s dodatočným stavebným povolením, to znamená aj po 1.júli 2010. Dodatočné stavebné povolenie je skôr antiregulatív, ako regulačný nástroj v pravom zmysle. Ak by mal byť tento inštitút dodatočného stavebného povolenia využívaný v praxi, a to určite bude, bolo by potrebné mať k dispozícii prehľad argumentov a dôvodov, prečo Stavebný úrad k dodatočnému povoleniu pristúpil a zároveň, prečo nebolo vydané riadne stavebné povolenie pre toho ktorého investora, resp. tú ktorú stavbu v súlade s tradičným schvaľovaním.

Regulácia pri projektovaní a regulácia pri výstavbe:

V návrhu nového Stavebného zákona nie je inštitút stavebnej polície. Ak občana na ulici ohrozí narkoman, zlodej, skinhead, skôr či neskôr zasiahne polícia a je mu k dispozícii ako chrániaca inštitúcia. Stavebná polícia je nevyhnutnosťou, keďže agresívne správanie niektorých investorov, či stavebníkov môže mať negatívny vplyv na dotknutých účastníkov územného, alebo stavebného konania, ale nielen na nich. Častokrát nejde o maličkosti, ale dochádza k vyslovenému znehodnoteniu majetku, či životného prostredia u susediaceho vlastníka nehnuteľnosti s mnohoročným dopadom na jeho psychiku a tým aj jeho celkovú životnú pohodu. Ako jeden z príkladov porušovania územnej disciplíny si uveďme často sa opakujúci jav. Je to konkrétny prípad z jednej z mestských častí v Bratislave. Zóna rodinných domov s výstavbou ukončenou v osemdesiatych rokoch s individuálne stojacimi rodinnými domami na parceliach o veľkosti 5,5 (6,0) árov sa začína zahusťovať. A to tak, že za existujúcimi domami, ktoré rešpektovali regulatívy dané pôvodným územným projektom zóny, sa vybudovali ďalšie. Teda, na pozemku s veľkosťou 5,5 árov sú dva rodinné domy! Ako získali stavebné povolenie? Možno čakajú práve na dodatočné stavebné povolenie, ktoré bude existovať naďalej v novom Stavebnom zákone!

Regulácia a stavebná disciplína:

Bude zaujímavé rozvinúť diskusiu o verejnej mienke na Slovensku vzhľadom na stavebnú disciplínu občanov. Dá sa veľa urobiť pre jej formovanie, keďže verejná mienka je v tejto oblasti mäkká, tolerantná k prešľapom a zámernej nedisciplíne stavebníkov. Čo však platí všeobecne, nemusí platiť v detaile. Všade tam, kde sa chystá výstavba enkláv rodinných domov by bolo vhodné zorganizovať občianske stretnutia medzi stavebníkmi a architektami, alebo hoci aj s jedným architektom, ktorý by súkromným investorom poskytol „manuál“ základných informácií o regulačných nástrojoch územného typu a architektonické zásady tvorby rodinného domu.

Regulačný nástroj pri pomoci zachovania genia loci:

Veľkú úlohu zohráva pri výstavbe v obci história jej urbanistického vývoja. Regulačné nástroje sú nástroje na presadzovanie filozofie výstavby.Viaceré obce, ktoré sú dnes mestskými časťami Bratislavy boli do mesta administratívne včlenené, kedysi boli samostatnými prímestskými sídlami. Nápor na pozemky a na stavebné parcely bol urputný (a nebolo to len za súčasného režimu spoločnosti), nové uličné koridory prestali rešpektovať to, čo bolo historicky zaužívané. Napríklad, v niektorých obciach bol medzi chodníkom a cestnou komunikáciou záhon ruží. Teda, dva chodníky, dva záhony ruží a medzi nimi dvojprúdová komunikácia. Tento zámer však dlho nevydržal. Historicky sa vyvíjajúci pôdorys obce nebol prevzatý do regulačných nástrojov (napr. územný plán sídelného útvaru) a prevládol ekonomický pragmatizmus nad urbanistickou zásadou.

Dopravný koridor ako základná kostra rozvoja:

Ak obec chce, môže definovať dopravné koridory podľa svojich predstáv a tieto sa môžu premietnuť do územných plánov ako základných podrobných regulačných nástrojov. Zásady „filozofického riešenia“ pôdorysu, resp. územný koncept, sa musia premietnuť do regulačných zásad pre pokračujúcu výstavbu.

Ako regulovať dopravný koridor v obci a prečo je dopravný koridor dôležitý? Samotná šírka jazdných pruhov je definovaná cestnými normami, oblúky sú určené minimálnymi polomermi definovanými projektom dopravy. Máme minimálne prípustnú šírku chodníka spočívajúcu v pohodlnom pešom pohybe dvoch oproti idúcich pasantov. Čo však, keď na chodníku stoja stožiare pouličného osvetlenia a znižujú jeho priepustnosť? Šírka chodníka na to musí reagovať a už to nebude len 1,5 m.

Regulačné nástroje výstavby majú rešpektovať a rozvíjať genia loci obce, jej historicky sa rozvíjajúce zásady výstavby. . Platí to pre územnú koncepciu, ako aj pre architektonickú formu. Pri výstavbe rodinných domov usmerňujú výstavbu regulačné nástroje na úrovni zóny. Územný plán zóny, alebo urbanistická štúdia, pokiaľ zóna nie je projektovo spracovaná do podoby územného plánu. Zásady regulačnej politiky obce pre zachovanie si svojej „historickej tváre“ majú vtedy zmysel, keď je do regulačného rámca premietnutý nielen zákon, či ministerská vyhláška, ale aj obecný, miestny záujem.

Úlohy regulačných nástrojov (plány, podklady):

Regulačné nástroje majú rad úloh, napríklad (okrem iného):

• obmedziť agresivitu a chaos vo výstavbe
• rozvíjať urbanistickú filozofiu obce
• určovať hygienické zásady pri výstavbe
• Pre dosiahnutie kvality tvorby urbánneho prostredia potrebujeme územné regulatívy previazané na architektonické zásady výstavby. Otázkou je, kedy ešte môžeme výstavbu regulovať a kedy už nastupuje individuálny vkus stavebníka. Asi na tomto rozmedzí sa dnes „láme chlieb“ a vzniká kvalita estetiky prostredia.

Regulovať výstavbu jej obmedzením:

Aj keď obec platný územný plán má, nie je zabezpečené v denno- dennej praxi, že bude dodržaný. Zásadné funkčné zónovanie je stanovené a schválené na jednotlivých schvaľovacích úrovniach počas prípravy územného plánu, ale napriek tomu vidíme dodatočné zahusťovanie a to na pôvodne otvorených priestoroch sídiel. Tento fenomén zahusťovania otvorených priestorov v štruktúre sídiel si zasluhuje významnú pozornosť, hoci aj ako téma na ďalší seminár. Je potrebné si stále pripomínať myšlienku francúzskeho architekta Le Corbusiera, ktorý hovorí, že nie je problémom stavať, dôležitejšie je vedieť, kde nestavať. Okolo tejto otázky sa dnes točí náš urbanizmus. S trochou nadsadenia môžeme povedať, že keď obec, alebo sídlo nemá námestie, nemá obývačku. A keď sa námestie zlikviduje, ako napríklad Námestie osloboditeľov v Košiciach, to je, ako keby ste v byte zrušili obývačku.

Územným regulatívom premietnutým do územného plánu obce, alebo zóny, je napríklad veľkosť pozemkov pri parcelácii zóny bývania v rodinných domoch. Môžeme zadefinovať, že parcely nesmú byť menšie napr. ako 600 m2 v prípade individuálne stojaceho rodinného domu a môžeme aj doporučiť optimum 800 m2 rozlohy. Vzniká situácia, ktorá je výhodná napríklad pri predaji pozemkov pre tradičného stavebníka, t.j. budúceho vlastníka rodinného domu, s monofunkčným záujmom, teda rodinného domu pre bývanie. Touto politikou obce rozvíjajú tradičné schémy výstavby a nezohľadňujú napríklad určité percento atypických vlastníkov, ktorí kombinujú bývanie s prácou, resp. so službami. Pravda, územný plán ako regulačný nástroj predpokladá aj zóny občianskej vybavenosti, resp. zóny, kde sa niektoré vybrané funkcie prelínajú. Určité percento pozemkov pre budúcu výstavbu by mohlo byť atypických a možno aj cielene orientovaných. Tu už nastupuje sociológia, štatistika, a pod.

Čo môžeme a čo by sme mohli regulovať:

Regulačné nástroje majú význam len potiaľ, alebo do tej hranice, po ktorú reálne môžeme usmerňovať výstavbu. Významná sloboda občana v dnešnej spoločnosti vedie za touto hranicou do nekontrolovateľnej podoby pri výstavbe a chýbajú regulačné nástroje napr. na ovplyvňovanie koncepcie farebnosti fasád rodinných domov, alebo na materiálové spracovanie plotov. V regulačnom nástroji (napr. územný plán zóny) zadefinujeme, že plot nesmie byť vyšší ako 1,8 m, ale už neurčíme jeho materiálové prevedenie. Bolo by lepšie, keby sa individuálna sloboda stavebníka podriadila občiansky dohodnutým zásadám v prospech estetiky detailu. Kde prestáva malebnosť rozdielnosti a kde nastupuje kontrast a konflikt rôznorodosti?

Projektová príprava územia pre výstavbu rodinných domov:

Investorský zámer:

Základom investorského zámeru s cieľom výstavby rodinných domov je rozvíjať výstavbu v existujúcej obytnej zóne v zmysle platného územného plánu, alebo v budúcej obytnej zóne v zmysle pripravovanej zmeny územného plánou obce. Pokiaľ obec územný plán spracovaný nemá, je to niektorý z územno-plánovacích podkladov, najčastejšie urbanistická štúdia, ktoré poslúžia pre tento účel. Developer má v úmysle zhodnotiť predávané územie, ktoré vlastní, pripraví jeho infraštruktúru a najčastejším prípadom je súkromná aktivita stavebníkov, ktorí sa postarajú o výstavbu svojich rodinných domov. Pokiaľ developer domy nestavia, sleduje záujem takej veľkosti pozemkov pri parcelácii, aby tieto boli čo najlepšie predajné a zároveň rešpektovali požadovanú veľkosť danú v územnom pláne, ktorý zase rešpektuje doporučenia obce.

Investor a obec:

Je dobré, ak sa nájde kompromis a investorovi (developerovi)nejde len o maximálny zisk z predaja viabilizovaných pozemkov, ale aj o sledovanie obecného urbanistického záujmu. Je zároveň veľmi dobré, ak si obec uvedomuje svoju filozofiu územného rozvoja a dokáže si ju presadiť voči investorovi tak, ako to dosiahlo v spolupráci s architektom, autorom územného plánu.

Architekt a investor:

Najčastejšie sa opakujúcim problémom vo vzťahu týchto dvoch partnerov je nedostatočná príprava projektových podkladov pre architekta. Podľa vyhlášky č. 374/1990 je povinnosťou investora (developera) písomne odovzdať všetky zistené siete s ich geodetickým zameraním (polohopis, výškopis) architektovi. Nestačí, ak investor odovzdá len informatívne zákresy sietí. Vytýčenie a presné geodetické zameranie polohy a výškových pomerov hrajú zásadnú rolu napr. pri riešení kanalizácie (gravitačná, alebo gravitačná kombinovaná s prečerpávacou stanicou). Pokiaľ architekt súhlasí a prevezme túto úlohu investora na svoje plecia, musí urobiť zodpovedný prieskum medzi inštitúciami sietí s geodetickým výstupom zamerania polohy a príslušných výšok. Neraz sa ukáže, že niektoré siete sú dosť ťažko vyhľadávateľné, napr. výtlakové potrubia v regióne Bratislavy, ktoré sú vo vlastníctve Vodohospodárskej výstavby, š.p. a prešli zároveň zložitým procesom delimitácie archivovania.