Nie ste prihlásený Registrácia Prihlásiť

ÚzemnéPlány.sk

608 územných plánov

946 článkov

4805 fotografií

online návštevníkov

13. 12. 2019, meniny má: Lucia

Aktuality

Mestské zásahy Tatry

tatry-fb-cover-2×.png

Tatry potrebujú Vaše nápady. Ďalší z cyklov projektu Mestské zásahy sa blíži do finále.

04. 02. 2019 | viac

Terasy Trstany spúšťajú predaj

trstany-banner-800.png

V Trsťanoch pri Košiciach spúšťajú predaj rodinných domov s jedinečným konceptom ekologického bývania.

25. 06. 2018 | viac

Pocitové mapy Slovenska spustené

pm-fb-profile-2×.png

Pomôžte zmeniť Vše mesto. Práve teraz máte možnosť vyjadriť sa k atraktívnosti verejných priestorov, doprave, zeleni v meste a bezpečnosti. Ktoré priestory sa Vám páčia? Kde máte problémy s bicyklovaním? V ktorej oblasti je dostatok kvalitnej zelene? Kde sa necítite bezpečne?

15. 03. 2018 | viac

Diskusné stretnutie k Manuálu tvorby verejného priestoru

img-20180303–192534.jpg

V poradí prvé stretnutie s verejnosťou k pripravovanému Manuálu tvorby verejných priestorov Prešova zorganizovali Atrium Architekti v Libresso caffe 3.3.2018 v Prešove.

07. 03. 2018 | viac

Diskusia k téme verejných priestorov Prešova.

Radi by sme Vás srdečne pozvali na podujatie Verejné priestory Prešov, ktoré predstavuje prvé zo série diskusno — participačných stretnutí k pripravovanému Manuálu tvorby verejných priestranstiev Prešov.

22. 02. 2018 | viac

Autor

Mgr. Eugen Gronych, Advokátska kancelária JUDr. Jaroslav Ružička, PhD.

Zdroj

Stavebné fórum

Počet zobrazení

31818

Kategórie

Súvisiace články

Partneri

Generálny partner

Hlavní partneri

Partneri

Mediálni partneri

Anketa

Považujete proces schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie a Zmien a doplnkov za dostatočne pružný?

Áno

42%

Nie

33%

Nedá sa zovšeobecňovať

24%

Aktuálne diskusie

discussions

Najnovšie komentáre

discussions

Ako riešiť „priľahlé pozemky“ bytového domu?

Základná právna úprava inštitútu priľahlého pozemku je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Pod pojmom „priľahlý pozemok“ sa rozumie (v intenciách zákonnej dikcie) pozemok patriaci k bytovému domu, na ktorom je oplotená záhrada, oplotené nádvorie a ktorý ako taký je právne aj fakticky priradený k bytovému domu. Vzhľadom na túto skutočnosť upravujú právne predpisy aj vlastnícke vzťahy k priľahlému pozemku a to tak, že k vlastníckemu právu k bytu alebo nebytovému priestoru, nachádzajúcemu sa v bytovom dome, súčasťou ktorého je vlastníctvo spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a vlastníctvo spoluvlastníckeho podielu na pozemku zastavanom bytovým domom, sa priraďuje aj spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku. Uvedené platí samozrejme za predpokladu, že projekt realizovaného bytového domu, resp. historické súvislosti riešenia záujmového územia, na ktorom sa bytový dom nachádza, inštitút priľahlého pozemku do konceptu zakomponovali.

V minulosti častokrát nevyužívaný inštitút priľahlého pozemku naberá v súčasnosti na váhe, a to najmä pri bytových projektoch, ktoré komplexne riešia časť územia, kde cieľom je pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov vytvoriť harmonické prostredie podľa možnosti čo najmenej ovplyvnené vonkajšími negatívnymi vplyvmi a zároveň pripraviť takú koncepciu riešenia najmä právnych aspektov budúceho života projektu, ktorá eliminuje akékoľvek nejasnosti a možné budúce rozpory v rámci porealizačných fáz.

Za účelom dosiahnutia maximálneho efektu využitia pozemkových dispozícií projektu je potom možné uvažovať tak, že pozemky v rámci projektu, ktoré nebudú zastavané stavbami (bytový dom samotný, prípadné regulačné stanice plynu alebo trafostanice a pod.) a na ktorých sa umiestňujú iné stavby (vnútorné komunikácie, parkoviská), resp. ktoré ostávajú voľnými plochami (trávnaté plochy, detské ihriská a pod.), dostanú režim priľahlého/priľahlých pozemkov.

Je samozrejme možnosťou investora ponechať si tieto ostatné pozemky vo svojom vlastníctve, v takomto prípade však spadá povinnosť starostlivosti o ne (vrátane daňovej povinnosti vyplývajúcej z dane z nehnuteľností) na samotného investora, bez možnosti uplatniť si tieto náklady voči inému subjektu, ako ani voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Druhú alternatívu predstavuje odovzdanie (formou dohodnutého právneho titulu) vybudovaných vnútorných komunikácií (vrátane pozemkov na ktorých sú umiestnené), prípadne aj ostatných pozemkov (samozrejme mimo pozemkov zastavaných bytovým domom) do vlastníctva a správy obce. Uvedená alternatíva však predstavuje možný negatívny dopad na samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, nakoľko prax dostatočne a permanentne stále dokazuje neefektívnu činnosť obecných organizácií, ktorých úlohou je starostlivosť o stav komunikácií a iných voľných plôch.

Práve koncepcia inštitútu priľahlého pozemku dáva investorovi možnosť zabezpečiť pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome právo priameho a efektívneho rozhodovania o osude ostatných pozemkov v rámci projektu bytového domu ako aj kontrolnej činnosti realizácie rozhodovaním prijatých opatrení. V rámci prevodu vlastníckeho práva k bytu / nebytovému priestoru a k nim prináležiacich spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu a spoluvlastníckych podielov na pozemku zastavanom bytovým domom, môže totiž investor (ako vlastník ostatných pozemkov) previesť na kupujúceho aj spoluvlastnícky podiel na týchto ostatných pozemkoch a zaviesť pre ne režim „priľahlých pozemkov“.

Nakoľko však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov za priľahlý pozemok považuje len pozemok s účelovým určením tak ako je uvedené v úvode, otvára sa investorovi priestor na vlastnú právnu úpravu vzťahov ohľadom ostatných pozemkov v rámci realizovaného projektu bytového domu. V samotnom princípe však budú takéto pozemky kreované do právnej pozície priľahlých pozemkov s jednou výnimkou, neskorší prevod spoluvlastníckeho podielu na týchto pozemkoch bude možný aj bez súčasného prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, t.j. nebude sa jednať o priľahlé pozemky v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pre prípadné katastrálne konanie je však možné len odporučiť zachovať a zmluvne upraviť prevod spoluvlastníckeho podielu v súlade s požiadavkami zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – uviesť v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku a úpravu práv k nemu.

Prevodom vlastníctva k ostatným pozemkom v rámci bytového projektu do podielového spoluvlastníctva budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome sa dosiahne stav predurčujúci k užívaniu ostatných pozemkov práve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, pri rozsiahlejších projektoch (viac bytových domov a pod.) odpadá takýmto postupom nutnosť zriaďovania vzájomných vecných bremien pre prechod a prejazd pre jednotlivé bytové domy a vytvára sa možnosť pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby sami (resp. prostredníctvom spoločenstva alebo správcu) ako vlastníci pozemkovej štruktúry v ich priamom okolí, vplývali a zabezpečovali starostlivosť a údržbu týchto pozemkov a infraštruktúry na nich umiestnenej.

V rámci prípravných fáz a realizácie projektov bytových domov (kde samozrejme už počas výstavby prebieha aj predaj) vyvstáva otázka určenia veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý má byť na vlastníkov bytov a nebytových priestorov prevedený. Najjednoduchšou možnosťou je prevádzať spoluvlastnícky podiel o veľkosti korešpondujúcej veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a pozemku zastavanom bytovým domom viažuceho sa k bytu / nebytovému priestoru. Avšak vzhľadom na fakt, že v čase realizácie bytových projektov nie sú ešte vždy známe definitívne veľkosti spoluvlastníckych podielov, pripúšťa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov možnosť určiť dohodou medzi nadobúdateľom bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu (s investorom). Ako jedno z možných riešení je určiť počet spoluvlastníckych podielov počtom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a na nadobúdateľov bytov a nebytových priestorov prevádzať počet spoluvlastníckych podielov adekvátne k počtu nadobúdaných bytov a nebytových priestorov.

V praxi môže nastať situácia, kedy nie je možné (ani predbežne) určiť konečný počet najmä nebytových priestorov (týka sa najmä administratívnych a obchodných priestorov), nakoľko ich počet za závislý od záujmu budúcich vlastníkov o konkrétnu veľkosť a dispozičné riešenie. Flexibilita inštitútu priľahlých pozemkov v takomto prípade umožňuje prijať osobitný režim (aj popri vyššie uvedenom) určenia veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlých pozemkoch pre určité typy alebo druhy priestorov (napr. v závislosti od výmery nebytového priestoru – priradením jedného spoluvlastníckeho podielu určitej čiastkovej výmere a pod.).

Určité obavy pri využívaní inštitútu „priľahlých pozemkov“, pokiaľ sa nejedná o prípad priľahlých pozemkov výslovne spadajúcich pod zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, predstavuje už vyššie uvedená skutočnosť, že prevod spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku je možný aj bez súčasného prevodu vlastníckeho práva k bytu / nebytovému priestoru a k nemu prináležiacemu spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a pozemku zastavanom bytovým domom. Je však potrebné si uvedomiť, že prevod spoluvlastníckeho podielu sa v takomto prípade spravuje Občianskym zákonníkom a ostatní podieloví spoluvlastníci priľahlých pozemkov majú predkupné právo na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu a to pod sankciou relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu k priľahlému pozemku.

Ako vyplýva z uvedeného, inštitút priľahlých pozemkov umožňuje riešiť niektoré situácie v rámci väčších projektov pomerne jednoduchým spôsobom a s vysokou efektivitou. Vzhľadom na duálnu možnosť chápania a výkladu inštitútu priľahlých pozemkov, teda buď ako priľahlých pozemkov v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, alebo ako iných pozemkov v podielovom spoluvlastníctve určitého okruhu subjektov, je možné predpokladať, že v budúcnosti dôjde z dôvodu istoty právnych vzťahov k legislatívnej zmene, ktorá zabezpečí, aby akékoľvek pozemky, ktoré je možné pokladať za priľahlé pozemky, podliehali režimu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Copyright © UzemnePlany.sk, 2007-2014 Všetky práva vyhradené

ISSN 1338-2772 | Aktualizované 2× týždenne