Nie ste prihlásený Registrácia Prihlásiť

ÚzemnéPlány.sk

604 územných plánov

944 článkov

4803 fotografií

online návštevníkov

20. 09. 2018, meniny má: Ľuboslav, Ľuboslava

Aktuality

Terasy Trstany spúšťajú predaj

trstany-banner-800.png

V Trsťanoch pri Košiciach spúšťajú predaj rodinných domov s jedinečným konceptom ekologického bývania.

25. 06. 2018 | viac

Pocitové mapy Slovenska spustené

pm-fb-profile-2×.png

Pomôžte zmeniť Vše mesto. Práve teraz máte možnosť vyjadriť sa k atraktívnosti verejných priestorov, doprave, zeleni v meste a bezpečnosti. Ktoré priestory sa Vám páčia? Kde máte problémy s bicyklovaním? V ktorej oblasti je dostatok kvalitnej zelene? Kde sa necítite bezpečne?

15. 03. 2018 | viac

Diskusné stretnutie k Manuálu tvorby verejného priestoru

img-20180303–192534.jpg

V poradí prvé stretnutie s verejnosťou k pripravovanému Manuálu tvorby verejných priestorov Prešova zorganizovali Atrium Architekti v Libresso caffe 3.3.2018 v Prešove.

07. 03. 2018 | viac

Diskusia k téme verejných priestorov Prešova.

Radi by sme Vás srdečne pozvali na podujatie Verejné priestory Prešov, ktoré predstavuje prvé zo série diskusno — participačných stretnutí k pripravovanému Manuálu tvorby verejných priestranstiev Prešov.

22. 02. 2018 | viac

VÝSKUM V OBLASTI AUTONÓMNEHO ÚZEMNÉHO PLÁNOVANIA

eu-logo-2.png

Zvýšenie súkromných investícií prostredníctvom spolupráce výskumných inštitúcií a podnikateľskej sféry.

29. 01. 2018 | viac

Autor

Ing. arch. MArch. Jan Kristek

Autor fotografií

Kristine Paulus, Joevare

Zdroj

Urbanita

Zobrazení

11545

Dátum vydania

15. 12. 2011

Kategórie článku

Súvisiace články

Hodnotenie článku

Článok sa mi páči / nepáči

47%

Celkový počet hlasov: 308

Partneri

Generálny partner

Hlavní partneri

Partneri

Mediálni partneri

Anketa

Považujete proces schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie a Zmien a doplnkov za dostatočne pružný?

Áno

41%

Nie

34%

Nedá sa zovšeobecňovať

25%

Aktuálne diskusie

Najnovšie komentáre

  • financing

    Hello For all needs for loan or financing of project please contact lady MANECCHI which me ace to help …

    19. 09. 2018 / 21:41 | gionna

  • financing

    Hello For all needs for loan or financing of project please contact lady MANECCHI which me ace to help …

    19. 09. 2018 / 21:41 | gionna

  • financing

    Hello For all needs for loan or financing of project please contact lady MANECCHI which me ace to help …

    19. 09. 2018 / 21:40 | gionna

  • financing

    Hello For all needs for loan or financing of project please contact lady MANECCHI which me ace to help …

    19. 09. 2018 / 21:40 | gionna

  • financing

    Hello For all needs for loan or financing of project please contact lady MANECCHI which me ace to help …

    19. 09. 2018 / 21:39 | gionna

Revitalizácia High Line v New Yorku

revitalizacia-ny-1.jpg

High Line je výsledkom synergie mnohých pozitívnych síl, ktoré sa stretli v dnes už známom newyorskom projekte. Citlivý urbanistický a architektonický zásah prakticky zrecykloval 2,5-kilometrový úsek opustenej nadzemnej dráhy na park s promenádou „vznášajúcou“ sa deväť metrov nad zemou a umožňujúcou návštevníkom zažiť dolný Manhattan doslova z novej perspektívy. Obchodnou značkou projektu sa stal atraktívny dizajn originálnych prvkov a mobiliára, ktorý rezonuje s krajinárskymi úpravami inšpirovanými pôvodnou náletovou zeleňou.

Tento článok časopisu Urbanita si môžete prečítať v pôvodnej forme tu.

Vydarený dizajn je však len jedným z mnohých dôležitých aspektov, ktoré zapadali do mozaiky konečného úspechu. Oveľa zaujímavejší ako vizuálna stránka Parku v oblakoch je proces, akým sa tento unikátny verejný priestor uviedol do života, a presahy projektu za jeho hranice. Park sa stal atrakciou a katalyzátorom ďalších zmien vo West Chelsea a inšpiráciou pre ďalšie americké mestá, ktorým úspech High Line učaroval.

revitalizacia-ny-1.jpg

Niekoľko čísel a faktov

Rekonverzia pôvodnej zásobovacej dráhy, ktorá pri svojej ceste nekompromisne pretína newyorský grid – pôdorysnú mriežku – a prechádza cez bloky a domy, sa stala rozbuškou nebývalého rozvoja v pôvodne starej industriálnej štvrti, a to paradoxne v čase, keď bol developement v ostatných častiach Manhattanu v útlme pre ekonomickú krízu.

Park, ktorý ponúka drobné atrakcie v podobe nevšedných pohľadov na mesto, lavičiek či ležadiel jazdiacich po pôvodných koľajach, zvýšil hodnotu celej postindustriálnej oblasti. Značné bolo aj zhodnotenie okolitých pozemkov. Ceny niektorých pozemkov kedysi opustenej časti mesta vyleteli až na dvojnásobok bežnej ceny stavebných parciel na Manhattane a v hlavách developerov sa začali rodiť plány nových projektov. Najlukratívnejšie budú tie, ktorým sa podarí zaistiť priamy prístup na High Line.

Medzi zvučné mená architektov, ktoré si West Chelsea pripísala formou rôznych projektov v poslednom čase na zoznam, patrí napríklad Frank Gehry, Jean Nouvel, Robert A. M. Stern, Shigeru Ban, Renzo Piano, Annabelle Selldorf, Neil Denari a ďalší.

revitalizacia-ny-2.jpg

Aura malého zázraku, ktorá sa okolo projektu vytvorila, priniesla nevídanú podporu médií, politikov i verejnosti.

„High Line nie je len atrakcia pre návštevníkov, je to tiež ekonomické dynamo,“ napísali New York Times v júni toho roku. A skutočne, už na konci roku 2008, teda ešte pol roka pred otvorením prvej južnej tretiny projektu verejnosti, sa v dôsledku očakávania pozitívneho dosahu v okolí stavalo 140-tisíc m2 obytných a kancelárskych priestorov a ďalších asi 240-tisíc m2 developementu bolo vo fáze plánovania. Investícia z verejného rozpočtu do dosiaľ realizovaných prvých dvoch tretín bola necelých 110 mil. dolárov. Niektoré odhady však hovoria až o 900 mil. dolárov, ktoré by High Line, resp. okolitý rozvoj, mali priniesť v nasledujúcich 30 rokoch rôznymi formami zdanenia do rozpočtu mesta a asi o 4 miliardách súkromných investícií v oblasti.

V súčasnosti sa dosiaľ preinvestované peniaze súkromných investorov a developerov odhadujú na 2 miliardy dolárov a od začiatku rekonštrukcie v okolí vzniklo alebo sa plánuje 29 nových projektov. Za ostatných päť rokov sa tu teda postavilo približne dva a pol tisíc nových bytov, tisíc hotelových izieb a asi 50-tisíc štvorcových metrov kancelárskych a galerijných priestorov. Navyše podľa tvrdenia starostu M. Bloomberga boom vytvoril do dnešných dní okolo 8 000 pracovných miest v rámci konštrukčných prác a ďalších 12 000 v rámci služieb, ktoré tu vznikajú.

Najpikantnejšie na celej veci je však to, že celú túto mohutnú vlnu, ktorá sa šíri koncentricky od skôr zaprášeného reliktu nadzemnej dráhy, spustili dvaja bežní obyvatelia West Chelsea – Josua David a Robert Hammond. Ako jedni z mála sa totiž postavili proti plánovanej demolácii štruktúry. Najprv išlo skôr o malý kamienok hodený do vody bez jasnejších obrysov a predstáv, ktorého efekt však postupne rástol, až sa zmenil v dnešné až nekritické cunami pozitivizmu a verejnej podpory.

Krátko z histórie

Nadzemná dráha High Line bola vybudovaná v prvej polovici 30. rokov minulého storočia ako zásobovacia tepna pre sklady a trhy na manhattanskej West Side. Nahradila tak pôvodnú pozemnú dráhu na Desiatu Avenue, ktorá mala pre časté zrážky vlaku s chodcami prezývku Avenue smrti. Hneď v začiatkoch bola však prevádzka na dráhe obmedzená v dôsledku hospodárskej krízy a rozvoja automobilovej dopravy, ktorý nastal po druhej svetovej vojne. Na konci 70. rokov poklesla prevádzka len na dva vagóny nákladu týždenne a po pôvodne plánovanom ročnom prerušení dopravy pri výstavbe Javitsovho kongresového centra už prevádzka obnovená nebola. Posledný náklad prešiel po High Line v roku 1980.

Nad High Line odvtedy visela prakticky neustála hrozba demolácie, ktorá vyplýva z pochopiteľného záujmu majiteľov pozemkov, cez ktoré sa štruktúra viaduktu vinie. Demoláciou by sa zhodnotila inak jalová parcela a uvoľnila by sa plocha na novú výstavbu. Pôvodná dĺžka dráhy bola dokonca dvojnásobná a tiahla sa od 34. ulice až po Spring Street. Už v priebehu 60. rokov bola však južná polovica dráhy strhnutá.

revitalizacia-ny-3.jpg

Aj z hľadiska administratívy Rudolpha Giulianiho, starostu New Yorku v rokoch 1994 až 2001, bola stará hrdzavejúca nadzemná dráha len odumretým údom minulosti, ktorý prekáža novému rozvoju. West Chelsea začala totiž pomaly, ale isto vykazovať symptómy gentrifikačných procesov podobných tým, ktoré bolo v minulosti možné sledovať v iných newyorských štvrtiach. Premiestnenie Dia Art Foundation a vznik ďalších menších galérií a umeleckých ateliérov migrujúcich za nízkymi nájmami nevyužitých loftových priestorov s industriálnou poetikou boli toho neklamným dôkazom. Ako sa však malo ukázať neskôr, Giulianiho administratíva sa nemohla mýliť viac a High Line sa stala naopak mocným urýchľovačom tohto fenoménu.

Veľa však nechýbalo a osud High Line mal doslova demonštrovať princípy Kreatívnej deštrukcie – pôvodne ekonomickej teórie Petera Schumpetera, podľa ktorej majú byť inovácie hnacím motorom kapitalizmu a dôvodom, prečo proste niektoré veci zanikajú a nahrádzajú sa novými. V posledných dňoch úradovania dal Giuliani demolácii zelenú a nepotrebná konštrukcia tak mala uvoľniť miesto novej vitalite.

Čas však zástancom demolácie nedal za pravdu a ukázal, že architektúra predstavuje formu akumulovaného kapitálu, v ktorom nemusí byť „deštrukcia“ chápaná doslovne, ale že sa dá inováciami úspešne transformovať.

Priatelia High Line

Roku 1999 sa spisovateľ na voľnej nohe Joshua David a maliar a umelec Robert Hammond ako jediní členovia Komunitného výboru číslo 4 postavili za zachovanie viaduktu opustenej nadzemnej dráhy. Komunitný výbor je len poradný orgán neplatených členov menovaných mestskou radou pre jednotlivé správne okrsky, ktorého návrhy sa vždy zohľadňujú, nemusia sa však rešpektovať. Spoločná téma zviedla dokopy dovtedy dvoch neznámych mužov, ktorí spolu ešte v tom roku založili neziskovú organizáciu Friends of the High Line a postavili sa tak verejne proti oficiálnemu prúdu. Spočiatku nejasné a romanticky znejúce predstavy o verejnom priestore začali prácou a aktivitou spomínaných pánov nadobúdať ostrejšie obrysy.

V podstate jediným, ale dôležitým precedensom ich snáh bola parížska Promenade plantée – 4,7 kilometrov dlhý lineárny park, ktorý vznikol rekonverziou starej dráhy Vincennes. Referencie porovnateľného projektu zbavili ich proklamácie istého nádychu naivity v očiach niektorých pochybovačov.

V roku 2002 dali Friends of the High Line spracovať štúdiu, ktorá spochybnila názory predošlej administratívy. Zo štúdie vyplývalo, že konverzia na verejný priestor by miestnemu rozvoju pomohla. O niečo neskôr potom uverejnili otvorenú výzvu na posielanie návrhov, čím by sa High Line mohla stať v budúcnosti. Akcia sa stretla s nečakaným záujmom a nakoniec prišlo 720 návrhov z celého sveta.

revitalizacia-ny-4.jpg

Tu treba spomenúť aj úlohu Petra Obletza, dlhodobého predsedu komunitného výboru 4, ktorý pre záchranu dráhy v prvej polovici 80. rokov minulého storočia celú štruktúru odkúpil za symbolických 10 dolárov od železničnej spoločnosti Conrail. Táto v tom čase štátna spoločnosť musela pred demoláciou dráhu voľne ponúknuť prípadným záujemcom o prevádzku trate. Ponuku P. Obletza prijala, pretože sa tak vyhla odhadovaným päťmiliónovým nákladom na jej demoláciu. To roztočilo päťročný kolotoč súdnych bitiek iniciovaných majiteľmi príslušných pozemkov, ktoré nakoniec Peter Obletz prehral a dráha sa opäť stala majetkom Conrailu.

Prenajatím lokomotívy a niekoľkých starších vagónov chcel zriadiť linku prevážajúcu turistov a prípadných návštevníkov Javitsovho kongresového centra. Z možnosti návratu železničného škrípania však neboli nadšení okrem majiteľov pozemkov ani niektorí miestni obyvatelia. P. Obletzovi chýbala chytľavá vízia nasledovaná dobrým marketingom, ktorá v prípade Friends of the High Line na seba postupne nabaľovala stále nových ľudí, čo nakoniec vyústilo do lavíny verejnej sympatie. Dnes sú „priateľmi“ High Line okrem iných herci Edward Norton, Kevin Bacon, Kyra Sedgwick, dizajnérka Diane von Furstenberg alebo magnát Barry Diller.

Neziskové združenie bolo schopné tzv. fundraisingom získať od najrôznejších darcov 44 mil. dolárov z plánovaných 153 mil. potrebných na otvorenie prvých dvoch sekcií parku.

Z dnešného hľadiska je už neoddeliteľnou súčasťou tejto vízie aj architektonické spracovanie architektonickou kanceláriou Diller Scofidio Renfro a krajinárskeho štúdia Jamese Cornera.

Prečo je architektúra dôležitá?

Diller Scofidio Renfro vyšli víťazne z medzinárodnej architektonickej súťaže s konkurenciou silného kalibru, ako je Zaha Hadid, Steven Holl a krajinný architekt Michael Van Valkenburgh. Ich hravý dizajn ťaží zo špecifických situácií, ktoré vznikajú spojením lineárnej štruktúry dráhy a pre New York takej typickej mriežky mestských blokov. Viadukt doslova pretína niektoré budovy, prechádza ich interiérom, aby sa o kus ďalej vynoril ako premostenie ulice. Návštevníkov potešia originálne sedacie prvky, cielené priehľady, pohľady do odkrytej konštrukcie, trávnik na ležanie alebo drevený baldachýn, tzv. Flyover.

Dizajn prvej časti sprístupnenej verejnosti v lete roku 2009 sa líši od dizajnu druhej tretiny otvorenej v júni tohto roku jednoducho preto, že park prechádza inou časťou mesta. Jednotiacim prvkom sú potom krajinárske úpravy a voľba materiálov. Zachovanie pôdnej náletovej zelene nebolo z technických dôvodov možné. Studio Jamese Cornera Field Operations sa týmito obrazmi inšpirovalo, a tak aspoň prenesene, voľbou zasadenej zelene, zachovalo čiastočne ducha miesta.

Friends of the High Line tak vytvorili spolu s architektmi vábivú víziu – spirituálny pohon procesu, keď majú ľudia pocit, že ak sa aspoň symbolicky pridajú, zúčastnia sa niečoho výnimočného. Starosta M. Bloomberg potom dodal politickú podporu a potrebné milióny z mestského rozpočtu. Ako však zrealizovať celú akciu tak, aby sa projekt stal skutočne win – win pre každú zúčastnenú stranu, ako sa starosta M. Bloomberg rád zaprisahával? Mestským technológom akcie sa stal Odbor plánovania mesta New York na čele s Amandou Burden, ktorá získala v roku 2006 cenu Americkej plánovacej asociácie práve za plán pre West Chelsea.

Zónovanie

Spomínanými zúčastnenými stranami sa chápu najmä majitelia pozemkov a nehnuteľností, stavební developeri a do tretice verejnosť, v tomto prípade najviditeľnejšie reprezentovaná neziskovým združením Friends of the High Line. Základné ciele plánu by sa dali zhrnúť do nasledujúcich bodov:
• akvizícia viaduktu mestom, ktorý vlastnila spoločnosť CSX Transportation – High Line, bola koncipovaná ako skúšobný kameň celého plánu,
• umožniť developerom dostatočne lukratívny rozvoj predovšetkým nových bytových a kancelárskych plôch,
• zabrániť prílišnej gentrifikácii a následnému vytlačeniu pôvodnej komunity v dôsledku zvyšujúceho sa nájomného,
• ochrana priestoru okolo High Line pred príliš intenzívnym developmentom v jej bezprostrednej blízkosti,
• kompenzácia majiteľov pozemkov nachádzajúcich sa priamo pod viaduktom.

Odbor plánovania vhodne využil možnosti súčasnej podoby zónovania, ktorého história ako regulačného nástroja siaha až do roku 1916, keď začalo byť jasné, že nová výstavba mrakodrapov na Manhattane sa bez regulácie nezaobíde. Základom bolo ustanovenie špeciálneho dištriktu West Chelsea, na ktorý sa následne vzťahovali navrhované regulácie. Kompenzácia majiteľov pozemkov sa uskutočnila uvoľnením transferov tzv. air rights – práva na vzdušný priestor. Tento koncept bol známy už v rímskom práve a vyjadrený vetou: „Cuius est solum, eius est usque ad caelum et ad inferos.“ – „Ktokoľvek vlastní pôdu, je jeho zároveň s nebom i peklom.“

Podlažnosť hypotetických budov, ktoré by mohli stáť na mieste High Line, a boli by teda zdrojom zisku pre majiteľov pozemkov, môže byť predaná okolitým developerským projektom. Tie potom môžu stavať o danú podlažnosť nad stanovené limity. Tento princíp sa používa ako trhový nástroj pri ochrane pamiatok a historicky hodnotných budov vo forme buď tzv. zoning lot merger, keď sú susediace parcely virtuálne spojené do jednej a maximálna podlažnosť sa počíta ako priemer všetkých spojených parciel, alebo ako v prípade High Line, keď je použitá forma TDR (A Transfer of Development Rights, prevod práv rozvoja). Neuskutočnenú podlažnosť možno presunúť na iné určené miesto, ktoré nemusí nevyhnutne susediť s chráneným objektom. Transferom práv sa tu zaistila aj vzdušnosť a svetlosť koridoru dráhy.

Bonusom podlažnosti alebo ponukovou zonáciou je riešený aj predpoklad príliš vysokého nájmu. Záujmom developerov je budovať v takejto oblasti predovšetkým luxusné bývanie. Podlažnostný bonus nad rámec stanovených limitov, a teda teoretická možnosť vyšších finančných ziskov má kompenzovať províziu priestoru aj pre dosiahnuteľné bytové jednotky. S rôznymi formami ponúk sa uvažuje aj pri investoroch, ktorí zaplatia výťahy a verejné prístupy na High Line.

Otázniky budúcnosti

Až dosiaľ do seba všetky články skladačky zapadali a tvorili neuveriteľne funkčný a ekonomicky výhodný celok. Zdá sa, že došlo k vzácnej synergii, keď z celého projektu vyťažila nemalý politický kapitál Bloombergova administratíva, developeri získali pridanú hodnotu pre svoje projekty, verejnosť kvalitný verejný priestor a celé mesto dynamickú rozkvitajúcu štvrť namiesto opustených brownfieldov.

High Line bola, pravdepodobne, pre svoje špecifiká najmedializovanejším príkladom, za Bloombergovej administratívy sa však spustilo aj niekoľko ďalších parkových projektov. Tie by mali fungovať, zrejme, podľa podobnej logiky, čiže tak, že výstavba parku sa zafinancuje z verejných peňazí a kreatívny vklad architektov priláka súkromných investorov, ktorí potom ponesú náklady na dlhodobú prevádzku. Práve tie mesto často odmieta prevziať na svoje bedrá. Zatiaľ však možno ťažko odhadnúť, či bude táto schéma reálne fungovať. Prevádzkové náklady sa pri High Line odhadujú na 3,5 až 4,5 miliónov dolárov ročne a z toho len milión sa zaviazalo platiť mesto. Ďalšiu časť by mal zaplatiť predaj koncesií službám a obchodu priamo na High Line. No ani to, pravdepodobne, nebude stačiť, pretože Friends of the High Line navrhovali zdaniť lokálnych obchodníkov. Návrh sa však vzhľadom na značný odpor nerealizoval.
Otázkou do budúcna teda ostáva, či nastolené partnerstvo verejného a privátneho sektora prežije aj nasledujúce roky.

Ing. arch., MArch. Jan Kristek vyštudoval Akadémiu výtvarných umení vo Viedni a Fakultu architektúry VUT v Brne. V súčasnosti je doktorandom v Ústave teórie Fakulty architektúry VUT v Brne, kde sa zaoberá významom verejných priestorov transformujúcich sa mestských častí.

Literatúra
1. CONNER, J. – SCOFIDIO, R.: Dizajning the High Line: Gansevoort Street to 30th Street. NYC: Friends of the High Line, 2nd edition 2008. ISBN 0615211917.

2. DAVID, J.: Reclaiming the High Line. NYC: Dizajn Trust for Public Space with Friends of the High Line, 1st edition. 2002. ISBN 0971694257.

3. STERNFELD, J. – GOPNIK, A. – STILGOE, J. – PACE/MacGILL: Walking the High Line. London: Steidl, 1st Edition. 2001. ISBN 388243726X

4. West Chelsea Zoning Proposal. NYC: New York City Department of City Planning. 2005. Dostupné z URL: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/ westchelsea/westchelsea1.shtml (2011–09–15)

5. Archív New York Times [online archiv]. NYC New York Times. 2011. Dostupné z URL: http://query.nytimes.com/…ernate/query?… (2011–09–15)

High Line revitalization in New York

High Line is the result of the synergy of the many positive forces which came together to create this now famous project. Its sensitive urbanistic and architectural intervention practically recycled a 2.5 km stretch of abandoned overground track into a park with a promenade “rocketing” nine metres above the ground which allows the viewer to literally see lower Manhattan from a new perspective. The trademark of the project has become the attractive design of the original elements and furnishings, which resonate with the landscape changes inspired by the original airborne greenery.

Diskusia

Sledovať diskusiu [1] | RSS

Pridať komentár

Nie ste prihlásený, pre využitie výhod pre registrovaných sa prihláste alebo zaregistrujte

Copyright © UzemnePlany.sk, 2007-2014 Všetky práva vyhradené | DB: 88 | T: 0.362610

ISSN 1338-2772 | Aktualizované 2× týždenne