ÚzemnéPlány.sk

Autor

Matúš Choma

Autor fotografií

archív redakcia

Zdroj

Vydavateľstvo EuroStav, s.r.o.

Zobrazení

576

Dátum vydania

14. 11. 2011

Kategórie článku

• Architektúra
• Regionálny rozvoj a investície
• Stavebníctvo

Súvisiace články

• Rámcové východiská pre mestský rozvoj
• Špecifiká navrhovania verejných mestských priestorov
• EuroStav 10/2011

Hodnotenie článku

Článok sa mi páči / nepáči

47%

Celkový počet hlasov: 181

Od veľkých k menším obchodným centrám

Rozvoj nákupných centier sa v období pred krízou tešil rovnakému úspechu ako iné segmenty realitného trhu. Ekonomický útlm však priniesol jeho zabrzdenie a navyše odhalil viaceré úskalia, s ktorými developeri v čase boomu nepočítali. V súčasnosti má Slovensko pomerne veľké zastúpenie shopping centier, pričom v prípade niektorých krajských miest, ako napríklad Bratislava a Žilina, môžeme dokonca hovoriť o nasýtenosti trhu.

Priestor pre nový shopping

Jedným z najviac skloňovaných aspektov, a to nielen v prípade shopping centier, je veľkosť novo budovaných projektov. Ak si v prípade retailového developmentu položíme otázku, či nasledujúce roky budú priať menším nákupným schémam, môžeme odpovedať kladne aj záporne. Na jednej strane je stále priestor na vznik nových nákupných galérií v lokalitách, ktoré poskytujú reálny dopyt po takejto výstavbe.

Pri rozvoji ďalších projektov sú vedúcim faktorom pozemky alebo objekty ktoré investori nakúpili ešte pred krízou a ktoré investori potrebujú zhodnotiť. Úmerne tomu by mali developeri uprednostniť menšie koncepty so zdravým mixom nájomcov (nie však menej ako 10 000 m2, resp. menej ako 45 prevádzok, pretože v opačnom prípade by riskovali vážne problémy).

Nástup retail parkov

Na druhej strane však na scénu prišli a naďalej prichádzajú tzv. retail parky, ktoré predstavujú ideálny typ projektov pre menšie lokality a zároveň pre maloobchodných predajcov s nízkym rozpočtom. Trend vzniku takýchto objektov sa prejavuje predovšetkým v ostatných 12 až 14 mesiacoch. Retail parky sú v porovnaní so shopping centrami oveľa menšie a ich plocha zväčša nepresahuje 10 000 m2. Takéto schémy vznikli, alebo sú vo výstavbe napríklad v Dolnom Kubíne, Dubnici nad Váhom, Prešove, Bardejove, Rožňave, Michalovciach, Banskej Bystrici, Lučenci či Rimavskej Sobote. V Liptovskom Mikuláši v minulom roku otvorili projekt, ktorý predstavuje typologický hybrid retail parku a tradičného nákupného centra.

Pre samotné retail parky sú charakteristické samostatné vstupy, vyznačujú sa tiež tým, že nemajú spoločné prevádzkové priestory a sú jednoduchšie aj z konštrukčného hľadiska. To sa, samozrejme, zohľadňuje aj vo výške nájmu a prevádzkových nákladoch. Nájomné sa pohybuje v rozmedzí 8 až 10 eur/m2/mesiac, spoločné prevádzkové náklady sa rovnajú približne 1 až 1,50 eur/m2/mesiac a spoločné marketingové náklady sú takmer zanedbateľné alebo žiadne. V porovnaní s retail parkami sa v obchodných centrách kladie väčší dôraz na dizajn jednotlivých prevádzok. Najčastejšími klientmi retailparkov sú preto skôr nízkonákladové obchodné siete, ktoré nedokážu v klasických nákupných centrách konkurovať veľkým značkám nielen z hľadiska financií, ale aj marketingovým konceptom na veľmi vysokej úrovni.

Nové projekty sú otázne

Vo vyhliadkach do budúcnosti zostávajú otázni aj investori, ktorí majú k dispozícii pozemky, pôvodne určené na budovanie ďalších shopping galérií. S príchodom krízy však od svojich zámerov upustili.

V súčasnosti, kedy dochádza k opätovnému oživovaniu trhu, niektorí z nich znova uvažujú o realizácii svojich prvotných plánov. Zostáva teda sledovať, koľkí z nich sa pustia do svojich projektov s rovnakým nasadením, s akým štartovali svoj development pred krízou, a koľkí budú uvažovať o prepracovaní svojho biznis plánu bez ohľadu na pôvodné zámery.

Výkričníkom pre nich môžu byť centrá, ktoré v súčasnosti bojujú o prežitie. Ich problémy vyplývajú na prvom mieste zo zlého nastavenia v čase prípravy projektu, ktorá často ustupovala pretlaku peňazí pred racionálnym zhodnotením investície. Základným východiskom bola veľkosť pozemku a možnosti, ako zastavať plochu, či ako prefinancovať celý projekt. Koncepty sa zvyčajne pripravovali emocionálne, a nie podľa skutočného dopytu zo strany koncových spotrebiteľov. Výsledkom sú prázdne nájomné jednotky, vyľudnené galérie a bezmocnosť pritiahnuť zákazníkov a nové značky.

Aj keď na Slovensku ešte ani jedno nákupné centrum neuzavrelo kapitolu svojej existencie, prípady dožívajúcich alebo skrachovaných shopping galérií popisuje napríklad americká stránka Deadmalls.com. Šťastnejšie projekty sa prerobili na kancelárie či hotely, iné úplne schátrali.